易点云（02416）发布公告，该公司于2024年7月26日斥资116.88万港元回购78.1万股，回购价为每股1.48-1.5港元。

洲际船务（02409）发布公告，于2024年7月29日（联交所交易时段后），担保人上海洲际之星海事科技有限公司（公司间接全资附属公司）已签立担保，据此，担保人同意按集团于义务人厦门新永联航运有限公司的持股比例，为义务人妥善履行其于融资租赁协议项下的付款义务及责任提供最高约人民币4850万元的担保。

华润置地“3+1”一体化的发展模式，即：开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务合力发展。开发销售型业务是业绩增长的“发动机”，经营性不动产业务是稳定增长的“稳定器”，轻资产管理业务则是业绩贡献的强劲“增长极”。

文｜王雅迪

ID | BMR2004

近日，关于“未来科技城万象城停工甚至退地”的消息在多个购房群及社交平台中转发，引发市场广泛关注。针对此消息，5月28日，华润置地公开做出回应：从未有退地意愿及相关行为，将按照土地合同的要求持续推进项目建设，直至项目商业顺利开业。

尽管“退地”传闻最终被证实是一场“乌龙”，但从华润置地发布的2023财年业绩报告中可查，杭州未来科技城项目（拟定名为“绿汀路TOD万象城”）的开业年份已由2025年变为2027年。

今年2月初，华润置地还进行了组织架构调整，涉及多个地区公司负责人的轮动，而这并非其首次进行大刀阔斧地改革。组织架构调整的背后，指向的是公司业务战略的不断优化，正是在这种因时而变的战略驱动下，面对房地产行业整体下行的大趋势，华润置地各项核心业绩指标却始终保持着稳健增长，因此，“退地”乌龙事件背后或许是华润置地一场审时度势的考量。

01

高强度投资杭州，脚步适当放缓

大量重奢商场在杭州扎堆开业，或会造成“僧多粥少”的局面，华润置地放缓对杭州的布局或有战略定位上的考量。

“退地乌龙”可追溯到2017年，深圳-余杭项目对接签约仪式上，华润置地和未来科技城管委会曾留下同框合影，此后坊间也一直流传出华润置地的拿地意向。

2021年5月8日，杭州第三座万象城落锤，华润置地以最高限价111.61亿元竞得绿汀路三站换乘综合体地块，楼面价16499元/平方米，溢价率29.91%，自持比例4%。三个月后，余杭区政府门户网站便公示了项目的规划方案。

据悉，该项目总投资额高达175亿元，远超过城北万象城92亿元的投资。华润置地对该项目寄予厚望，曾称其将成为“华东首个现象级商业项目”以及“万象城4.0产品”。

资料显示，该项目地块分为四期开发，前三期拟建住宅和商办公寓，四期则为商业综合体和一栋楼高180米的写字楼。具体为22幢层高18—26层的高层住宅，以及4幢商办楼，3幢自持住宅楼。商业部分则规划为一座万象城，即“绿汀路TOD万象城”。

加上“绿汀路TOD万象城”，华润置地在杭州的商业项目数量已超过10个，建设和规划中的项目达到6个，包括杭州亚运村亚奥万象天地、华丰项目（和睦万象天地）等。已运营商业项目则包括杭州万象城、杭州萧山万象汇、杭州东站万象汇等5个。

58安居客研究院院长张波向《商学院》杂志表示，杭州是华润置地重点商业地产布局地，此前已有5座商业项目开业，绿汀路项目是华润置地大资金投入的项目，也是长三角地区重点布局的商业综合体，出现“退地”的可能性极小，但目前的开发进度的确较慢。

此外，华润置地旗下“万象系”商业涵盖三大产品线，即万象城、万象天地和万象汇。万象城是华润置地中高端商业产品线，主打重奢消费，其通常位于一二线城市的核心或具有潜力的地段；万象天地择址高能级城市核心地段，以“街区+MALL”的商业形态呈现；万象汇则定位“感受活力与热爱的聚集地”，致力于打造为一二线城市区域的购物中心。

目前，已确定落地的项目中有3个万象城、2个万象天地、1个万象汇。此次绿汀路TOD万象城项目定位是高端商业产品线，属于重奢行列。

张波认为，有两方面因素会制约其开发进度。其一是当下的市场环境，由于商业地产前期需要大量的资金投入，而目前商品房销量整体不断下滑，导致房企现金回流速度变慢。

其二是区域内重点互联网企业的变化，会导致该区域的人口增长节奏变缓，放慢开发速度也是为了和区域的人口流入节奏保持一致。

同时，预期在未来3年内能够竣工开业的还有杭州恒隆广场、杭州K11购物艺术中心、杭州IFC国际金融中心和杭州SKP。大量重奢商场扎堆开业，或会造成“僧多粥少”的局面。华润置地放缓对杭州的布局或有战略定位上的考量，届时，根据市场环境和区域变化再调整商家品牌的入驻，实现差异化经营。

02

华润“3+1”，多轮驱动形成互补

伴随着消费者对居住品质、消费场景以及空间服务的要求越来越高，华润置地正在建立新的发展模式。

2021年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，房企曾经“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续，亟须探索出新的发展模式。

在此背景下，近五年来，华润置地营业收入和核心净利润都维持在较高水平，除了2022年增速出现下滑外，其余年份均保持正增长。这对房地产企业来说难能可贵，即便是非地产部分的利润占比也已高达约30%，强大的市场适应能力背后是华润置地的创新发展。

早在2007年，华润置地便确立了“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的发展模式，近些年，随着业务的不断优化与拓展，公司构建起“3+1”一体化的发展模式，即开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务合力发展。

截至2023年12月31日，华润置地以住宅和公建为核心的开发销售业务覆盖72座城市、4条产品线，涉及510个项目；以购物中心、写字楼和酒店为支柱的经营性不动产业务覆盖66座城市、3条产品线，涉及126个购物中心（含开发中）。轻资产管理业务以万象生活为引领；生态圈要素型业务则包含城市代建、长租公寓、文化体育等多个前沿领域。

往期业绩会上，对于“三大主航道”业务，华润置地的定位为开发销售型业务是业绩增长的“发动机”，经营性不动产业务是稳定增长的“稳定器”，轻资产管理业务则是业绩贡献的强劲“增长极”。

但在今年，这个提法发生了变化，新表述为开发销售型业务定位于业绩贡献基本盘；经营不动产业务与资管业务被视为增长新引擎；轻资产管理业务是业绩贡献增长极；生态圈要素型业务则为转型发展加速器。

张波表示，在前几年房地产市场高歌猛进的时候，很多房企都会采取多轮驱动的策略，通过商业地产开发带动周边住宅市场的销售，再借助住宅市场的销售来反哺商业开发，这在市场上行阶段的确能起到不错的效果。但当下，多轮驱动策略面临较多压力，尤其是一些房企由于商业地产运营不佳，同时住宅销售去化变慢的背景下，无形之中会增大企业的压力。

在张波看来，华润置地自身有着丰富的商业地产运营经验，许多城市的新商业地标都是华润置地打造。因此，开发销售和经营不动产之间会更多呈现出互补态势，加之其丰富的商业运营经验可以在轻资产管理中更好赋能，华润置地的商业地产在行业内的优势表现明显。

伴随着消费者对居住品质、消费场景以及空间服务的要求越来越高，华润置地正在建立新的发展模式。其几大业务的定位变化便是这一转变的重要体现，同时，华润置地已明确把“大资管”业务作为主航道业务来定义，向大资管业务转型，将其培育为“第二增长曲线”。

03

五大资管平台实现资本闭环

华润置地“3+1”业务模式中，开发销售型业务是其收益的主要贡献者，为经营性不动产业务提供了现金流支撑。经营性不动产业务为其带来了长期稳定的收益，帮助其平衡风险、获取资源，提升轻资产服务能力。

今年3月14日，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏华润商业REIT”，基金代码：180601）在深圳证券交易所成功上市。

据悉，在同一时间获批的首批4只消费公募REITs中，无论从定价还是募集资金，华夏华润商业REIT都是最大的，募集资金达69.02亿元，在已发行的34单REITs中发行规模排名第五，产权类项目中排名第一。

华夏华润商业REIT自2月7日成立至3月31日，实现收入1.007亿元，可供分配金额达5122.19万元，按募集规模计算（对应发行价6.902元/份），对应年化分派率达到5.03%。

华夏华润商业REIT首发底层资产为青岛万象城，是华润置地旗下核心区位标杆商业项目，包括青岛万象城一期、二期及配套建设的1319个产权车位。

华润置地表示，消费基础设施公募REITs获得政策支持后，将“推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业领先的商业REITs平台”确定为公司重要的战略方向。

目前，华润置地旗下拥有5个资管平台，分别是华润万象生活、华润有巢长租、华润代建、华润文体运营、华润酒管。2023年这5个平台共实现收入166亿元，同比增长27%；贡献净利润35亿元，同比增长40%。

截至2023年底，华润置地资产管理规模达4275亿元，同比增长19.2%。其中，购物中心占比63%，写字楼占比14%，文体代管占比12%，酒店占比3%。

其中，华润万象生活（1209.HK）主要负责华润置地的轻资产管理业务，于2020年12月在港交所挂牌上市。其主要业务包括住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务。截至2023年底，在管面积3.70亿平方米，合约面积4.25亿平方米，覆盖全国171个城市。

同时，华润万象生活正积极向城市空间运营服务商转型，年内拓展城市空间项目128个，深圳罗湖城市管家、成都东安湖公园、西安奥体会展中心场馆等样板项目开业。

生态圈要素型业务则涵盖了代建代运营业务、长租公寓、文体业务、城市运营业务等，其市场地位和品牌影响力正持续提升。

在长租公寓业务方面，华润置地采取轻重并举的策略。截至2023年底，长租公寓业务累计在管项目60个，管理规模达5.6万间。华夏基金华润有巢REIT经营则兑现上市时的承诺，2023年，其基础设施项目公司实现营业收入7749万元，超上市时预测的8.5%，租赁住房出租率93.07%，超上市预测2.59个百分点。

此外，作为华润置地生态圈要素型业务城市代建的关键组成部分，华润置地城市建设业务涵盖了文体设施、医疗康养、商办住宅、教育设施、城市景观、市政配套六大领域。

截至2023年底，华润置地城市建设已进驻深圳、东莞、杭州、西安等32座核心城市，累计获取373个代建项目，管理规模连续15年位居市场前列。

沙利文大中华区执行总监刘丹妮向《商学院》杂志表示，华润置地“3+1”业务模式中，开发销售型业务是其收益的主要贡献者，为经营性不动产业务提供了现金流支撑。经营性不动产业务为其带来了长期稳定的收益，帮助其平衡风险、获取资源，提升轻资产服务能力。华润万象生活协同开发销售型业务获取资源，实现了资产的保值增值。生态圈要素型业务则联合三大主营业务，共同构建城市投资开发运营的综合能力。

总的来看，华润置地通过旗下已搭建完成包括华润万象生活、华润商业REIT和有巢公募REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，打通了资产价值释放通道，把握了优质资产收并购整合机会，实现了“投-融-建-管-退”的资本闭环。

04

非标商业项目兴起，寻求差异化

在当前商业过度饱和的情况下，地产商能否通过个性化和差异化的创新策略，寻求变革，找到自身的差异化竞争力，将成为他们未来发展的关键机遇。

近年来，伴随“Z世代”的崛起，消费群体已经发生变化，叠加目前商业地产高度饱和导致的供求失衡，传统的标准商业形式已逐渐失去市场青睐。相反，非标商业因其独特性而成为行业的新热点。内容社交的兴起为非标商业项目提供了强大的推动力，多个非标商业项目因此成为顶流网红项目，比如上海的TX淮海、杭州的天目里、成都的麓湖天府美食岛等。

相比中规中矩的标准化商业发展路线而言，非标准化商业意味着从标准化到个性化的转变。

在刘丹妮看来，在当前商业地产市场过度饱和的情况下，房地产商能否通过实施个性化和差异化的创新策略寻求变革，找到自身的差异化竞争力，将成为他们未来发展的关键机遇。个性化和差异化不仅是市场发展的趋势，也是企业突破困境、实现持续发展的重要路径。

华润置地也在尝试在非标商业领域，探索“Z世代”感兴趣的新项目。据《东莞发布》消息，3月27日，东莞滨海广场的商业综合体万象滨海购物村正式举行动工仪式。

据了解，万象滨海购物村是华润置地继万象城、万象汇、万象天地三大产品线后第四条产品线的首个项目。街区将布局游乐场、沙滩、日落看台、创意市集、餐饮等功能区以及互动打卡区。

品牌招商方面，万象滨海购物村计划引入超过200家品牌，涵盖国际名品、运动户外、零售等业态。

目前，华润置地的另一个非标商业体——绍兴鲁迅故里综合保护项目二期工程已开工在即。

其中，871LOOP文旅项目作为重点项目之一，是华润置地全国范围内打造的第二座城市“更新场”，该项目由商业、住宅等五个地块组成，共统筹重大文旅项目30个，投资额63亿元，总建筑面积约37万平方米。另一座更新场——“西单更新场”在2015年进行开发改造，已于2021年落成并更名为THENEW更新场。

西单更新场定位为青年潮流发生地，主要面向年轻消费群体。虽然只有两层商业区，但已有超过20家首店和全新能级的概念店及潮流品牌，论坛、展览、秀场、外景地等新业态经常在此上演。今年五月底，明星主理人五月天阿信和艺术家不二良共同创办STAYREAL品牌，并打造的“STAYREAL PARK纯真公园”快闪店全球首站便落地西单更新场，吸引不少年轻人前来打卡。

刘丹妮认为，总体看，华润置地之所以一直保持较好经营业绩主要有三大原因：第一，稳中求进的企业风格。华润置地市场化程度很高且财务高度稳健；第二，华润置地始终保持积极土地储备策略，在全行业土地储备急速减少的情况下，华润置地仍能保持土储面积不下滑；第三，强有力的“第二增长曲线”。当下，华润置地不仅仅是一家传统意义上的开发商，而是转型为一家综合性的城市投资开发运营商。

此外，从2022年开始，华润置地明确了各级组织定位，按照“总部做专、大区做精、城市做实”的模式推动管理扁平化，加强授权力度。今年2月，华润置地进行了区域合并和平台调整，将更多资源和权力下放至地区公司，这意味着将有20个地区公司成为重要的作战主力军，它们被赋予更大的决策权、配置更强的团队和更多的资源。

华润置地的每一次自我革新炒股资金放大，都试图在稳健与创新之间保持一种平衡，通过多元化布局释放资产价值，使其始终保持“稳中有升”的发展态势，为整个行业树立起示范标杆。

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